小區物業管理工作報告

小區物業管理工作報告

　　小區物業管理工作報告應該怎么寫呢？今天呢，小編就為大家推薦小區物業管理工作報告，希望能幫到大家哦~

　　小區物業管理工作報告

尊敬的各位業主、區房產局物業科和街道及社區領導：

　　很感謝大家在百忙之中抽出時間來參加今天的會議，首先我代表武漢管理有限公司和業服務處全體員工祝大家身體健康、萬事如意！并預祝今天召開的首次業主委員會會議取得圓滿成功！

　　武漢管理有限公司系深圳瑞征公司在漢全資企業，具有獨立法人資格，現為國家二級資質、武漢市物業管理協會常務理事會員單位，公司自成立以來，一直以“誠信實干，客戶至上”為宗旨，在深圳及內地多個城市開拓新的市場，從當初單一的物業管理公司發展成為有多個相關產業聯合的經濟實體。如：樓宇智能技術開發公司、機電公司、項目管理公司、清潔服務公司等等，已成為一家頗具實力的專業公司。公司在業內享有良好的聲譽，所管理的不同類型物業：各類住宅、商業、學校、醫院等均獲得政府頒發榮譽證書。

　　武漢管理有限公司自二XXX年二月底正式接管目以來，在廣大業主、區房產局物業科、街政府和社區居委會的支持配合理解下，依據前期物業管理合同和服務協議約定的服務項目，結合小區實際，扎實工作、勤奮敬業、協調各方、周到服務等做了大量工作。目前公共設施設備、共用部位、公共秩序、綠化衛生等運行維護情況良好，使小區全體業主的共同利益得到了保障。

　　下面，我將區基本情況和物業服務處幾年來的工作情況

　　向各位業委會成員作一簡單匯報，請大家多多指教。

　　一、區基本情況

　　落在江漢區發展大道299號，屬中心城區地帶，交通便利、商網眾多。建筑面積約20萬㎡M，占地面積44579.77㎡；其中住宅建筑面積144372.46㎡，商業建筑面積27932.46㎡，辦公樓建筑面積4920.00㎡，幼兒園建筑面積1094.14㎡，地下室建筑面積27000㎡。住宅由8棟樓XX個單元組成，分別是1-5號樓各1個單元計5個單元，6-8號樓各2個單元計6個單元，共計XX個單元；9、10號樓為商業辦公樓；XX號樓1-2層為幼兒園，3層為物業管理用房；交房方式為分批，并于二00九年2月28日首次交房入伙。

　　截至20XX年5月XX日，在住戶數XX66戶中（1號樓3-30層計108戶，2號樓2-30層計XX0戶，3號樓3-30層計108戶，4號樓5-31層計154戶，5號樓5-31層計154戶，6號樓1單元2-33層計120戶，6號樓2單元2-33層計120戶，7號樓1單元2-33層計120戶，7號樓2單元2-33層計120戶，8號樓1單元1-33層計126戶，8號樓2單元1-33層計126戶），現已入住（或交房）XX23戶，未收房43戶，交房率為96.85%，已裝修戶數XX45戶。小區車位情況：地下車庫共有停車位662個；地面一層8個，園區外泊車位72個（未完全建成投入使用），總共732個車位。綠地率35%，綠地面積約15000㎡。另有兒童游樂園1個，兒童戲水池1個，藍球場1個，會所1間（7號樓門面1-3層，未正式營業）。

　　1、小區主要設施設備介紹部分：請按實物與圖紙進行核對

　　（1）電 梯：24臺（OTIS電梯，電梯機房24個，分體空調22個）

　　（2）生活水泵：12臺（供水主泵高、中、低區各3臺；供水輔泵高、中、低區各1臺）

　　（3）變頻控制柜： 2臺

　　（4）生活水箱：1個（地下室220立方米）

　　（5）消火栓泵：2臺

　　（6）噴淋水泵：2臺

　　（7）消防增壓泵： 4臺

　　（8）加壓風機：4臺

　　（9）排風（煙）風機：4臺

　　（10）消防排水泵：2臺

　　（XX）消防控制柜：1臺

　　（12）消防水池： 1座（地下室480立方米）

　　（XX）消防水箱： 1個（7號樓1單元屋頂18立方米）

　　（14）消火栓箱：5XX個（地下室88個，樓道412個，外圍6個）

　　（15）卷簾門： 33個（地下室）各型號滅火器 178個

　　（16）變壓器： 5臺（1臺1600千伏安，4臺1000千伏安）

　　（17）高壓配電柜： 10個

　　（18）低壓配電柜： 15個

　　（19）智能監控系統一套：包括攝像監控、紅外線報警系統、可視對講系統、多層緊急報警系統、單元門禁系統、小區應急廣播等；其中：監控系統主機6臺，監控顯示器16臺；樓棟單元門口機XX臺。

　　（20）車場系統：道閘2臺、顯示器2臺

　　（21）化糞池： 5座

　　（22）地下室排水系統

　　①泵房排水泵：4臺

　　②車庫排水泵：28臺

　　③冷凍機房排水泵：2臺

　　④天井綠化排水泵：2臺

　　⑤消防電梯排水泵：22臺

　　⑥空氣泡沫比例混合罐：1個

　　這些設施系統的采用提高了本物業小區的檔次，為業主生活和休閑提供了一個良好的環境空間。

　　2、業服務處現有人數71人。其中，經理1人、副經理1人、工程主管1人、安全主管1人、保潔主管1人、樓棟管理員6人、客服接待1人（兼文員）、財務人員2人，保潔22人、綠化員2人、維修工5人、護衛員27人、炊事員1 人。

　　二、物業工作情況

　　配合并督促開發商關于小區水、電表號校對糾正工作，配合智能化公司安裝調試可視對講戶機工作，配合開發商新風系統入戶安裝調試工作等。

　　幾年來接待解決業主求助投訴5736人次，配合部分業主解決與開發商之間的房屋質量維修工作1XX8起。具體工作如下：

　　1、加強自身建設服務質量提高

　　幾年來，我服務處強化了內部管理工作，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務質量建設入手，從嚴要求，規范管理，在提高自身建設質量上狠下功夫。

　　（一）規范行為。服務處員工統一著裝、掛牌上崗；對業主、客戶服務按公司規程操作；員工按時上下班，請銷假需經服務處經理批準，出勤率達100%，服務處形象識別系統符合公司要求。服務處每周召開一次例會，在員工匯報工作的基礎上，小結講評上周完成工作任務的情況，同時布置新的工作安排，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規程（或工作流程）；由公司管理部門和服務處經理對員工每月的考核完成率達100%。

　　（二）規范秩序。服務處的崗位職責上墻，辦公區域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內容完整。有完善的會議記錄，會議中布置的工作完成率100%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。同時，服務處初步實施了計算機化管理，各種聯系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調閱。

　　（三）規范服務。服務處牢固樹立服務理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規定進行各項管理服務工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個人，并對我處管理服務質量有較高評價。小區設置了服務中心和24小時服務接待電話。業主（住戶）的服務需求、建議、咨詢、質疑和投訴等處理及時；業主有效投訴處理率98%，業主（住戶）服務需求回訪率達90%以上。同時，我處積極協調與開發商、業主的關系；并從小區利益出發，處理各項事務。服務處有明確的改善管理服務質量的實施（月、季度、年）工作計劃；工作計劃完成率95%以上，不合格服務整改合格率100%。定期開展各種社區活動，促進了物業與開發商、業主的友誼。

　　2、房屋設施管理深入細致

　　嚴格按照公司的要求，依據三方協議，深入細致地對小區房屋實施經常化、制度化、規范化的管理。

　　（一）交房工作有條不紊。服務處完成了三年來1322戶8棟XX個單元業主的交房工作。我們積極和開發商協商交房事宜，交房初期，布置交房現場，周到耐心向業主解釋物業方面的各種問題；在售房現場積極促成三方簽訂業主臨時管理規約、前期物業管理服務協議；對業主驗房時提出及發現的房屋質量問題進行妥善整改維修安排。

　　（二）房屋驗收認真細致。服務處從開發商信譽和物業管理服務程序出發，配合開發商及施工單位進行房屋維修整改工作，我們物業主要負責現場整改協調工作，對房屋的整改維修部位、維修過程、維修質量實施全程跟蹤服務管理。完善了小區維修檔案管理，我們對房屋及設施設備維修加強了記載和回訪，并將原始資料及時歸檔。至去年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水等工作基本完成，完好率達90%以上。服務處本著對業主負責的態度，對照《業主房屋驗收表》陸續對已交房屋進行全面檢查，統計房屋等需維修整改的問題，及時報給開發商工程部、承建商或施工隊及時解決。

　　全面開展各工程項目的交接驗收，截至到目前已經完成包括供電、供水、電梯、公用照明（含應急照明）、停車場系統、智能安防、單元防火門、園林綠化、土建、排水、消防等系統項目的工程驗收及交接工作；（公共場所部位尚未完成全部交接）

　　對檢查發現的工程遺留問題提出整改建議，并積極與開發商聯系協調整改；提交各系統工程項目的整改報告（工作聯系函），內容涵蓋供電、供水、排水、電梯、公用照明（含應急照明）、園林綠化、土建、消防聯動、直飲水系統、智能防范系統、家庭智能系統、車場管理系統等；

　　聯系開發商完成各項工程整改項目XX21項，其中家庭智能化系統、電梯系統、應急照明系統、消防維護等項目整改較為到位。 對的物業管理各項基本配置提出合理化建議，并敦促開發商完善配套。

　　在介入項目初期，積極聯系開發商完善各項配套，共提交包括消防器材的配置方案、智能化系統（含弱電系統）安裝配置方案、無障礙通道、入戶調試等。

　　（三）管理維護及時到位。客服中心安排管理維修人員及護衛人員每天對小區進行巡檢維護，確保房屋外觀整齊，外墻及梯間墻面基本無污跡，從業主入住以來，公共區域無亂貼、亂涂、亂畫現象。對正在裝修的房屋，我們嚴格按房屋裝修規定，督促業主和住戶按規定進行裝修，使裝修協議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發生。我們嚴格日常巡查記錄完整，對違反規劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，并有相關記錄。對小區已裝修業主發生房屋滲漏的（分析原因、明確責任），客服中心積極聯系相關業主和施工單位，針對業主向物業反映的問題落實維修。同時，積極上門與業主溝通、協調，就業主對維修的要求及思想動態反饋給開發商現場負責人，達成與業主的意見統一。另外，我們加強了對施工方的現場管理和檢查監督、現場人員施工安全的管理等，施工隊進行維修時，管理維修人員和護衛員主動要求施工人員在維修完工后關好門窗、清理完現場后方可離場，規范了維修現場的管理。

　　（四）日常設施養護良好。自交房以來，我處堅持定期對小區日常設施、設備進行保養維護，使其完好正常。對小區各處照明進行了全面檢修；對供水系統進行了防凍處理，保障了設備正常運行。對小區各處建筑物進行了檢查，發現有問題的都及時報告開發商及施工單位，并及時督促進行了修繕。各項配套設施存在的工程施工質量問題及部分遺留問題得到徹底解決，具體項目如下：

　　——住戶電表認真核查，糾正供電局定義電表戶名和實際戶名不一致戶數40戶；

　　——20xx年將樓道全部安裝樓道指示牌、標識牌、更換車場廣角鏡。安裝電梯轎廂地板，對小區照明燈的檢修改造。

　　——針對消防部門對消防系統的要求進行修復，停車場系統改造，小區門禁系統改造。

　　——為保障小區業主生活用水，定期對蓄水池清洗、消毒、送檢；以及多次對小區生活供水管進行補漏及更換維修；解決E單元下水管破損脫落的修復問題。

　　——小區三個人行鐵藝門的安裝，電梯間的大理石更換，更換發電機組電瓶、水泵變頻器修復，節能燈的改造；

　　3、綠化保潔全面徹底

　　我處注重小區的綠化與保潔工作，保證小區常年草綠樹壯衛生整潔，綠化率38%。

　　（一）保持小區綠化水平。綠化養護人員堅持經常對小區的草坪進行雜草清除、打藥、施肥等工作。保證小區花草、樹木與建筑小品配置得當，綠化人員根據季節氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證小區內的綠化養護質量。樹木修剪期，安排專業人員對樹木進行了修剪、造型，目前樹木長勢良好，無病蟲害。

　　（二）保持小區衛生整潔。每天我處有保潔管理員對小區的保潔質量進行督促，對發現的問題及時處理，以保證小區的環境衛生。堅持每天2次按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實情況，發現問題及時整改。每周對景觀進行清洗和維護，每月對小區公共部位和高架設施大掃除一次，生活垃圾由專人負責清運到指定的.存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運。針對小區的蚊蟲較多，每周對小區內公共部位及生活場所進行進行打藥除蟲，并派專人負責制貼業主告示。區內的道路、休閑椅、指示牌、游樂場等每天進行清掃、擦拭。

　　4、秩序維護工作扎實周到

　　小區地處城區中心，治安相對復雜，我處把小區的秩序維護工作作為“樹形象、保安全”的重要大事來抓，降低發案率。

　　（一）履行秩序維護職責。小區護衛隊有31名護衛隊員，嚴格按照公司制定的住宅區守衛護衛制度，履行秩序維護職責。我處根據實際情況，將隊員分成兩個值勤班一個備勤班，由一個班長負責，對小區的主入口實行24小時值守，各值勤點用專用的通訊對講機與班長互聯確保信息暢通，發現突發事件值勤備勤隊員均能及時趕到現場，進行前期處置。制定護衛隊員外出請假制度、護衛班長糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車輛進出登記管理制度、小區業主物品搬遷制度、小區來人來訪登記制度等，由于管理制度的健全和認真的貫徹執行，使管理責任造成的責任事故為零。

　　（二）強化護衛隊員訓練。我處按照“用什么、學什么、練什么”的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時間對備勤隊員進行軍事科目演練及理論知識的學習和培訓。制定小區治安突發事件的緊急處理程序和消防應急緊急處理程序的演練方案。根據消防管理條例，每季對隊員進行不少于一次消防培訓，提高實際指揮演練水平。

　　（三）完成任務出色。由于我護衛隊員通過各種專業理論的培訓，使隊員在公司組織的各種活動中都能出色完成各項秩序維護工作，受到業主和公司領導的好評。隊員多次制止了外來人員在小區閑逛、車輛占壓草坪、隨處方便和安全火險等現象。

　　5、財務收費款實賬明

　　我處嚴格執行公司財務制度，按照物價局文件和有關協議收取服務費，合理控制消費性開支，節約經營成本。

　　（一）賬目管理詳實清晰。我處根據財務的分類規則，對于每一筆進出賬，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發票、賬單，搞好票據管理。按照財務制度，我處細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從二年的情況看，與財務部銜接流暢，沒有出現漏報、錯報的現象。

　　（二）收費管理及時無誤。我處結合小區的實際，遵循服務費協議收繳辦法，認真搞好區分，按照公司、業主和我方協定的服務費，協調關系，微笑服務，定期予以收繳、催收??

　　（三）合理控制開支。合理控制開支是實現為業主提供滿意服務的重要環節，我處堅持從小區、業主、公司的利益出發，當好家理好財。特別在經常性開支方面，控制好消費性開支，想方設法管理維護好設施設備，處理好成本與運行維護的關系，嚴格把好采購關、消耗關和監督關，在保證需求的前提下，防止鋪張浪費。

　　6、社區活動介紹

　　自20xx年3月入伙以來，客服中心成功的組織了怡景花園小區各種大型社區活動，例：老人農莊休閑游、少兒繪畫、合家游泳樂、猜燈謎、動漫秀、社區電影、春節聯誼會等系列社區活動。下一步我們將繼續在廣大業主的支持參與下，開展好各項社區活動。

　　三、下步需要改進和解決的問題

　　（一）設施部位主要是以下各方面：

　　水泵房中區水泵止水閥回水現象，如在用水高峰段出現小區停水現象，需修復。

　　地下車E單元消防管也有滲水的現象，需請消防工程人員修繕。 各單元門禁改造，此門向內開啟，不符合消防要求。

　　中控室監控系統改造、增加監控探頭的點位。

　　小區三個伸縮門更換。

　　根據目前車多位少的情況，建議建室外立體車位。

　　小區消防景觀池底層網改造。

　　小區外圍路燈改造。

　　外墻滲水協調補漏工作。

　　電梯老化頻出故障，需中、大修。

　　三個門崗亭更換。

　　建議在一號崗制作自行車棚。

　　（二）服務工作存在問題及整改

　　1、護衛工作方面

　　（1）繼續加強來客來訪詢問登記工作；（希望廣大業主支持理解配合）

　　（2）著裝上崗，配戴工牌，文明用語服務；

　　（3）定期巡邏、加強小區內各部位的巡視工作。

　　2、保潔綠化工作方面

　　每天 各單元清拖大堂，抹玻璃門、抹茶幾，沙發，信報箱，煙灰盅，拖每層等候廳。清生活垃圾兩次，洗外圍垃圾桶一次，清理外圍果皮箱一次。

　　車場：清掃－1—2層的雜物，清拖地面所有油漬和污漬

　　外圍：打掃小區內外以及崗亭周邊、清拖各單元門前和垃圾桶周邊的油漬。

　　每周 各單元打掃踢腳線和清拖后樓梯。

　　車場：抹車場－1—2層護欄桿。

　　外圍：清理溝渠的雜物、污泥。

　　風水球清洗。

　　根據季節消防景觀池雜質的吸出。

　　半月 各單元電梯轎廂上油保養和墻面磚清抹。

　　車場：抹車庫路標和指示牌。

　　外圍：清理整個小區草坪內的雜物。

　　每月 各單元清洗后走道窗戶

　　車場：清掃－1—2層的高空管。

　　外圍：清洗整個小區的高桿燈。

　　節假日前各單元大堂地面打磨、清洗。

　　清洗門楣每月一次。

　　3、維修工作方面

　　（1）加強對公共設施設備共用部位的巡查工作，主動發現問題、及時維修解決。

　　（2）電梯維修保養工作：

　　①要求電梯維保單位派人駐點，以隨時解決突發故障問題，保障方便業主正常使用電梯；

　　②電梯維保單位定期進行正常維護保養工作，要做到有計劃性并錯開業主進出的高峰時間，需停機保養時應提前向業主告知；

　　③建立合理的另配件儲備，另配件信息及時更新。

　　（3）對于不能及時解決的維修問題，要列出時間表并及時向業主進行回復。

　　我公司管理服務小區已達3年，小區共用設施設備與公共部位維護良好（沒有使用小區一分錢的公共維修資金，遇到需維修與改造事項問題全部是公司墊付資金解決的），物業管理服務工作得到行政主管部門和行業協會的肯定，項目與管理處獲取多項榮譽：四星級安全小區、五星級安全小區以及多次被評選為優秀管理處稱號等。我們對小區和業主們情況非常熟悉，有信心、有實力在廣大業主和業主委員會的支持理解配合下，以維護小區全體業主的利益為共同目標，依據物業管理法律法規和雙方服務合同的約定，加強溝通協調，在實現雙贏局面的層面上，把[---]小區的物業管理服務工作做的更好，并在行政主管部門、社區居委會及社會各界的指導支持幫助下，努力將小區建設成示范文明和諧社區。

　　工作匯報完畢，再次感謝大家的光臨與支持，如果公司和客服中心的工作能夠得到大家的肯定是我們莫大的欣慰，能夠得到大家的批評和指教也是我們莫大的榮幸，謝謝大家！

　　武漢-----------物業管理有限公司

　　二0XX年五月十日